抵押登记的抵押期限和借款期限一样长，是不是借款到期抵押也就到期了？（附6大案例+解读）
一、问题的由来
经常有读者向笔者咨询这样一个问题：我有笔房屋抵押业务去不动产登记中心办理抵押登记的时候，不动产登记部门要求抵押合同中必须要填写抵押期限，而且要求我填写的抵押期限和借款期限一样长。对此，我有个疑问，由于借款合同约定了借款期限，根据借款合同，除非借款人违约，否则只有借款合同到期我才能向借款人主张权利，要求其还款，如果抵押期限和借款期限一样长，那岂不是借款到期我的抵押也到期了？如果抵押期限过了，我是不是就没有抵押权了？
上述问题是信贷业务实践中非常普遍的一个问题，笔者结合相关法律规定和案例试着对这一问题进行简要分析，供参考。
二、相关法律规定解读
“抵押权行使期限”是一个关系到抵押权人切身利益的重大问题，根据我国《担保法司法解释》第十二条的规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”另外，根据 2000年最高院发布的《最高人民法院研究室关于抵押权不受抵押登记机关规定的抵押期限影响问题的函》规定：“依照《中华人民共和国担保法》第五十二条的规定，抵押权与其担保的债权同时存在，办理抵押物登记的部门规定的抵押期限对抵押权的效力不发生影响。”
根据上述规定，我们可以得出结论：不动产登记部门登记的抵押期限（担保期间）对抵押权的存续不具有法律约束力。
那抵押权人应当在什么时间内行使抵押权呢？对此，按照《担保法司法解释》的规定，担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。但根据《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”从上述规定我们可以看出，《物权法》与《担保法司法解释》的规定是不一致的，《物权法》颁布于2007年，法律位阶为法律，《担保法司法解释》颁布于2000年，属于司法解释。无论从法律位阶还是新法旧法的关系来看，当两者规定不一致的时候，应当优先适用《物权法》的规定，《担保法司法解释》的规定《物权法》实施后已经不再适用，也即，抵押权人应当在主债权诉讼时效内行使抵押权。针对本问题，有以下两点需要给予注意：
（一）当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
实务中经常出现当事人在抵押合同中约定抵押期限以及登记机关在登记时强制性的将抵押权登记为一定期限的情形，并且在实践中这种情形还非常普遍，那上述情形是否有效呢？根据《担保法司法解释》第十二条的规定，我们可以看出，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。据此，就读者所提问题，其在办理抵押登记时，登记部门工作人员要求填写的抵押期限也和借款期限一样长，根据上述《担保法司法解释》第十二条的规定，其约定的抵押担保期限及登记的担保期限均不具有法律约束力。
注：实践中有登记机关在办理抵押物登记时，要求将抵押权登记为一定期限，从要求期限届满后必须重新登记或续登，根据上述规定，登记机关的这种做法侵犯了担保物权人的合法权益。
（二）物权法202条的性质
抵押权人应当在什么期限内行使抵押权？根据《物权法》第202条规定，“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”该条是关于抵押权人应当在什么期限内行使抵押权的规定，由于该条的规定过于简单，在实践中如何理解和适用存在一定的争议。有观点认为《物权法》202条规定的抵押权存续期间在性质上应当认定为是诉讼时效，过了上述期间抵押权人丧失胜诉权，但抵押权还存在。另有观点认为，该期间为除斥期间或存续期间，该期间经过将导致抵押权消灭。
从202条的立法本意来看，《物权法》202条本质上是对抵押权行使期限的一个规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权，如果未行使，人民法院将不予保护。该条立法的目的主要是考虑到随着市场经济的快速运转，如果允许抵押权一直存续，可能会使抵押权人怠于行使抵押权，不利于发挥抵押财产的经济效用，制约经济的发展。因此，规定抵押权的行使期间，能够促使抵押权人积极行使权利，促进经济的发展。从目前主流判决来看，绝大多数法院均认为，如果抵押权人未在主债权诉讼时效内行使抵押权，抵押权消灭。（备注：也有例外判决，对于该问题，笔者会专门撰写文章进行分析）
还有一个需要注意的问题：如果主债权的诉讼时效中断，抵押权的行使期限是不是跟着一并顺延？对于该问题，实务中有两类观点，一类观点认为主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限跟着顺延，只要主债权未过诉讼时效，抵押权人就可以行使抵押权；一类观点认为抵押权行使期限的性质为除斥期间，抵押权人应当在借款到期后的最初三年（备注：民法总则实施后普通诉讼时效已经改为三年）内行使抵押权，在此期间，主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限不跟着顺延。目前实务中，主流判决是第一类观点，即主债权诉讼时效中断，抵押权的行使期限跟着顺延。（备注：对于该问题，笔者会专门撰写文章进行分析）
三、相关判例
【案例1】甘肃金洲房地产开发有限公司、甘肃银行股份有限公司兰州市七里河支行金融借款合同纠纷一案， 最高人民法院（2017）最高法民终426号。
甘肃省高级人民法院一审认为：金洲公司以自己的土地使用权为致远集团的债务提供了抵押担保并办理了他项权证，在致远集团未履行到期债务的情况下，甘肃银行七里河支行有权根据《抵押合同》的约定，在约定的抵押价值6000万元范围内，对金洲公司提供的抵押物就变卖、拍卖后所得价款享有优先受偿权。关于金洲公司提出提供的担保期限为一年的理由，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持”，他项权证登记的一年期限对甘肃银行七里河支行享有的物权不具有法律约束力。
最高院二审维持了一审判决。
【案例2】马鞍山小南山矿业有限公司、交通银行股份有限公司武汉青山支行金融借款合同纠纷一案，最高人民法院 （2017）最高法民终310号。
最高院认为：关于案涉抵押权是否消灭的问题。二审查明，目前案涉采矿权仍处于有效期内。根据物权法定的原则，物权的设定及消灭均应依法律规定，但目前并没有法律规定抵押权因登记的担保期间届满而消灭。本院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定，“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”案涉抵押权尚未消灭，小南山公司认为案涉抵押权消灭的上诉理由不成立。
【案例3】辽宁五峰农业科技股份有限公司、兴业银行股份有限公司沈阳分行金融借款合同纠纷一案，最高人民法院（2017）最高法民申5014号。
最高院认为：《登记办法》第十二条虽规定：“质权人自行确定登记期限，登记期限以年计算，最长不得超过5年。登记期限届满，质押登记失效”，但依照物权法定原则，《登记办法》作为部门规章不能规定应收账款质权的消灭期限，不具有消灭应收账款质权的效力。而且，根据担保法解释第十二条第一款关于“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力”的规定，案涉应收账款的质押登记效力不受信贷征信机构有关登记期限的约束，兴业银行未办理质押登记的展期，不影响依法设立的质权的效力。据此，五峰公司申请再审主张质押登记逾期即丧失质权，与法律规定不符，本院不予支持。
备注：本案为应收账款质押
【案例4】长沙龙腾房地产开发有限公司与长沙市龙腾投资控股集团有限公司合同纠纷一案北京市高级人民法院（2014）高民（商）终字第3494号。
北京铁路运输中级法院作为一审法院认为：金谷信托公司与龙腾开发公司签订了《抵押合同》，并就抵押的土地及在建工程办理了抵押登记，金谷信托公司已取得了上述抵押财产的他项权证，故金谷信托公司有权要求龙腾开发公司以抵押财产就上述债务承担抵押担保责任。根据最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第十二条规定，当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权，人民法院应当予以支持。本案债权到期日为2012年9月30日，金谷信托公司于2014年4月2日起诉主张债权并行使担保物权，未违反上述司法解释的规定，故龙腾控股公司、龙腾开发公司、方忠杰关于土地他项权利证明书和在建工程抵押登记证明上记载的有效期限均只有一年，抵押期限届满，因未办理抵押延期手续，金谷信托公司对所抵押土地及在建工程已丧失抵押权的意见，因无法律依据，一审法院不予采信。
北京高院二审维持了一审判决。
【案例5】青海四维信用担保有限公司与门源巨源矿产资源开发有限责任公司、刘玉敏追偿权纠纷青海省高级人民法院（2016）青民初47号。
青海高院认为：巨源矿产公司、刘玉敏认为采矿权抵押期限已经到期，未重新确定抵押期限，四维担保公司不享有优先受偿权。《青海省国土资源厅采矿权抵押备案登记表》中确定的抵押期限是行政机关确定的期限，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第十二条第一款“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。”和《中华人民共和国担保法》第五十二条“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭”,抵押权是物权，在性质上属于担保物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条的规定，担保物权的消灭，必须要有法定的消灭事由，行政机关的登记期限不能阻却债权存在时的担保物权的存续，更不能成为消灭担保物权的事由。因此，四维担保公司在法定期限内提出主张时，对案涉作为担保物权的采矿权享有优先受偿权。巨源矿产公司、刘玉敏的辩解理由缺乏法律依据，不能成立。
【案例6】兴隆县供销合作社联合社、兴隆县农村信用合作联社金融借款合同纠纷一案， 河北省高级人民法院（2017）冀民申842号。
河北高院认为：关于抵押期限。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第十二条规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后，担保权人在诉讼时效结束后的二年内行使担保物权的，人民法院应当予以支持。”再审申请人主张因登记的抵押期限已过，所以抵押权失效的主张，不符合法律规定。因案涉土地存在他项权利记载，再审申请人供销联社主张善意取得的证据不足。
以上是关于这一问题的简要分析，供参考。就抵押登记的抵押期限问题，我们在下方有一个投票，欢迎大家参与。
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